Яким буде життя без ЖЕКів: що треба знати?

Внимание, откроется в новом окне. PDFПечатьE-mail

1 липня набрав чинності закон, який фактично ліквідовує монополію ЖЕКів і додає відповідальності мешканцям будинків

На прохання читачів продовжуємо роз’яснювати положення закону.

Верховна Рада прийняла закон, що розширює права власників квартир багатоквартирних будинків. Зараз в Україні управлінням будинків у більшості випадків займаються житлово-експлуатаційні контори (ЖЕК). Вони за щомісячну плату доглядають за прибудинковою територією та обслуговують будинки.

За новим законом власники будинків будуть самостійно обирати, хто буде займатись доглядом їхнього будинку та на яких умовах. Однак закон несе як нові можливості, так і зобов’язання.

Хто такий співвласник?

Багатоквартирний будинок – це житловий будинок, в якому розташовані дві або більше квартири. У будинку можуть бути і нежитлові приміщення, які є окремими об’єктами нерухомості. Крім того, існують і допоміжні приміщення — комори, трубопроводи, шахти ліфтів, споруди на прибудинковій території тощо.

Співвласник багатоквартирного будинку — це власник квартир, або нежитлового приміщення в будинку. Орендарі квартир та приміщень можуть брати участь в управлінні будинком за дорученням власників. Новий закон діє на всі багатоквартирні будинки, незалежно від їх форми власності.

 

 

Майно будинку

Майно багатоквартирного будинку, наприклад ліфт, є спільним майном власників квартир. Воно не може бути поділене між власниками будинку. Крім того, кредитор мешканців не має права вимагати частку зі спільного майна.

Майно, придбане за рахунок внесків та платежів співвласників, також вважатиметься спільною власністю.

ЖЕКи або приватні компанії?

Мешканці можуть продовжувати співпрацювати з ЖЕКами або найняти приватні компанії для надання послуг. Однак від частини обв’язкових послуг вони відмовитись не зможуть. Наприклад, люди можуть самостійно прибирати в будинку або у дворі, чи найняти прибиральницю, двірника. А ось для вивозу сміття все одно прийдеться залучити підрядника.

Хто управлятиме майном будинку?

Управління будинком здійснюють власники квартир. Вони можуть передати усі функції (або частину) управителю будинку чи об’єднанню співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Управителем будинку може бути фізособа, підприємець чи юрособа, які найняті на підставі договору зі співвласниками. Вони дивляться за будинком, його експлуатацією та прилеглою територію, здійснюють ремонт та організовують інші послуги тощо. Вартість послуг (зарплати) управителю визначається на підставі договору. Договір вкладається на рік.

Управитель може бути мешканцем будинку, спеціально найнятою людиною або компанією.

Які витрати   для співвласників будинку?

Власники квартир, крім витрат на зарплату (послуги) управителю, будуть оплачувати видатки на утримання, реконструкцію та проведення поточного і капітального ремонтів. Крім того, вони платять і оплату комунальних послуг щодо спільного майна багатоквартирного будинку.

Витрати на управління будинком будуть розподілятися між співвласниками пропорційно до їхніх часток. Власник, який не використовує свою квартиру або інше приміщення, не звільняється від оплати щомісячних рахунків.

Які права співвласників?

Співвласники мають право вільно користуватися майном багатоквартирного будинку і брати участь в його управлінні особисто або через свого представника. Вони також мають право на інформацію про стан будинку та прилеглої території, інформацію про суму витрат на утримання будинку та доходи, отримані від використання спільного майна.

Крім того, власник квартири, який зазнав збитків від свого сусіда або орендатора, має право на їх компенсацію. При куплі квартири чи нежитлового приміщення новий власник отримує відповідні права.

Які зобов’язання співвласників?

В той же час власники квартир будуть зобов’язані самостійно або найнявши підрядника забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан майна будинку та прибудинкової території. Забезпечувати технічне обслуговування і в разі необхідності провести ремонт спільного майна. Виконувати рішення зборів співвласників.

Як будуть прийматися рішення?

Рішення прийматимуться співвласниками будинку на загальних зборах. На таких зібраннях мешканці зможуть вирішувати долю спільного майна. Вибирати і звільняти управителя, визначати його повноваження. Приймати рішення по ремонту і вибирати підрядників для виконання робіт. На зборах також будуть визначатися розмір витрат на управління будинком.

Якщо раніше було потрібно 100% згоди співвласників, то тепер буде достатньо більшості. Для ухвалення важливих рішень, наприклад, здача в оренду, потрібно буде 75% голосів. Якщо не буде кворуму, то можна буде провести письмове доопитування.

Передача будинку співвласникам

Колишній балансоутримувач будинку протягом трьох місяців з дня державної реєстрації об’єднання співвласників повинен передати йому копії технічної та іншої документації на будинок, а також документ, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж.

Якщо ж такі документи не можуть бути надані, то колишній балансоутримувач протягом півроку з дня реєстрації об’єднання повинен відновити їх за власний рахунок.

Чия земля?

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, приналежні до них споруди та прибудинкова територія можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися у постійне користування мешканцям будинку.

Крім того, згідно з новим законом до Земельного кодексу будуть внесені такі зміни. У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано будинок, споруди та прибудинкова територія зберігаються за співвласниками будинку.

Якщо не створити об’єднання?

Якщо протягом року мешканці будинку не створять об’єднання співвласників, то органи місцевого самоврядування призначать управителя самостійно. Радше за все це буде той самий ЖЕК, який обслуговує будинок. Однак після цього люди зможуть найняти свого управителя в будь-який час.

 

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Что реально изменит новый закон «О праве собственности в многоквартирных домах»

Вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников рассказал, что несет в себе новый закон для жителей многоквартирных домов, действительно ли этот закон – убийца ЖЭКов и почему для миллионов несознательных жильцов он ничего не поменяет:

В новом законе все довольно просто, но вместе с тем – печально. Для объективного взгляда нужно всегда рассматривать позитивную и негативную сторону вопроса.

Если говорить о позитивной стороне, то следует сказать, что  граждане теперь будут активне объединяться в коллективы, которые называются Объединениями собственников многоквартирных домов (ОСМД).

Но практический опыт подсказывает, что сработает скорее негативная сторона нововведения. К сожалению, у нас люди все еще достаточно инертные, безынициативные, которым все равно, пойти в ЖЭК или управляющую компанию, лишь бы самим ничего не делать. Поэтому очень многие не будут организовывать ОСМД, чтобы самим управлять своими домами. Скорее всего, они будут нанимать управляющие компании.

Но проблема с управляющими компаниями в том, что их на сегодняшний день крайне мало, и я уверен, что те же самые ЖЭКи впоследствии трансформируются в управляющие компании. Но что такое управляющая компания? Это компания, предоставляющая те же услуги, которые должны были предоставлять ЖЭКи, при помощи специалистов, которые что-то умеют. Скорее всего, появятся эти управляющие компании как «фирмы-прокладки», которые будут выполнять работы примерно с тем же качеством, с которым их выполняли ЖЭКи, но за большие деньги.

Теоретически есть небольшая вероятность, что управляющие компании, в силу специфики сотрудничества с ними, можно будет заставить работать с лучшим качеством.

Есть еще один важный нюанс нового закона: если вы не самоорганизовались и не создали ОСМД, вам необходимо нанять управляющую компанию. Если не сделано и это – вакуума здесь быть не может и за вами закрепят управляющую компанию на усмотрение местных властей. Не будет такого, что вы и не самоорганизовались, и не хотите ни с кем подписывать никакие документы. Вам в любом случае навяжут управляющую компанию, которая фактически может оказаться бывшим ЖЭКом, работающим на субподряде, но уже по более дорогим тарифам. Мировая практика показывает, что управляющие компании берут не менее 10% за управление работами, и при этом далеко не всегда имеют в своем штате бригады столяров, сантехников, но могут брать эти бригады со стороны на субподряд.

Таким образом, выиграют от нововведений только сознательные жильцы, которые понимают, что их быт и все, что их окружает, зависит только от них самих, которым не все равно, за что они платят деньги. Такие люди просто заставят управляющие компании работать качественно.